Habitat - Le Pacte national pour le logement, dernière pierre de l'édifice ?
Depuis 2002, les initiatives gouvernementales en faveur du logement se succédent à un rythme soutenu : Gilles de Robien, alors ministre de l'Equipement, des Transports et du Logement, avait présenté cette année-là les pistes de réflexion pour une loi d'orientation sur le logement. La même année, Jean-Louis Borloo, ministre délégué à la Ville, avait détaillé son projet de loi de rénovation urbaine visant à la démolition-reconstruction de 200.000 logements sociaux et à la réhabilitation de 200.000 autres dans les quartiers de la politique de la ville. En 2003, Gilles de Robien annonce une prochaine loi Habitat pour tous. Le 15 septembre 2004, Jean-Louis Borloo, ministre de l'Emploi, du Travail et de la Cohésion sociale, décline son plan de cohésion sociale dont un pan est réservé au logement et s'accompagne de la loi d'orientation promise. Principal engagement : dans les cinq années à venir, 500.000 logements locatifs sociaux devront sortir de terre (plus de 2,3 milliards d'euros d'autorisations de programme). En août 2004, la loi de décentralisation ouvre la délégation des aides à la pierre aux EPCI et départements compétents. En septembre 2005, le nouveau Premier ministre, Dominique de Villepin, annonce son intention de régler la question du foncier. A l'occasion du congrès USH, le 22 septembre dernier, enfin, Jean-Louis Borloo annonce un projet de loi. Promis depuis 2002, le texte est désormais dénommé "Engagement national pour le logement".
Des prêts fonciers sur 50 ans
A l'instar des autres dossiers menés par Jean-Louis Borloo, rénovation urbaine et cohésion sociale, le projet de loi est un des supports d'un programme global : "Le Pacte national pour le logement se décline en mesures financières, réglementaires, de réorganisation de l'Etat et, lorsque c'est nécessaire, de mesures législatives", a précisé le ministre de l'Emploi, de la Cohésion sociale et du Logement, le 26 octobre, à l'issue du Conseil des ministres.
Côté finances, l'Etat s'engage à verser 250 millions d'euros supplémentaires aux organismes de logement social. Le taux des prêts Caisse des Dépôts consentis aux bailleurs sociaux va baisser de 0,15% à compter du 1er novembre pour les PLU et les PLAI et, début 2006, pour les PLS. Autre mesure, la durée maximale des prêts consentis aux organismes et collectivités locales passe à 40 ans pour les PLUS et les PLAI et à 50 ans pour les prêts fonciers PLS (au lieu de 30 ans).
Sur le volet fiscal, le gouvernement crée un produit d'investissement privé dans le logement populaire. Comme pour le dispositif Robien, les investisseurs pourront déduire une part de leurs revenus locatifs de leurs impôts. "Ce produit devrait avoir une rentabilité supérieure à tous les autres mécanismes existants", selon J.-L. Borloo. Autre avancée fiscale, et cette fois c'est le projet de loi qui entre en jeu, la TVA sera désormais à 5,5% pour tous les terrains pour la construction de logements en accession à la propriété du programme Anru.
Les bons et les mauvais bâtisseurs
Du côté des mesures de simplification, le projet de loi vise à simplifier la vie des maires bâtisseurs : il autorise les communes à déroger pendant la durée du plan de cohésion sociale aux coefficients d'occupation des sols pour réaliser des logements. Il renforce le caractère opérationnel des plans d'occupation des sols et ouvre un nouveau délai pour leur révision simplifiée (1er janvier 2009 contre actuellement le 1er janvier 2006). Sur le même registre, les élus locaux pourront imposer dans leur PLU et POS, sur certains terrains et sur des programmes de construction, un pourcentage minimum de logements locatifs sociaux et intermédiaires. Enfin, les procédures de cession de terrain de l'Etat seront simplifiées, le droit de préemption des collectivités locales qui existe actuellement à l'issue de la négociation avec un acheteur privé disparaissant.
Depuis des mois, le gouvernement cherchait le bon moyen de lutter contre les inégalités face à l'article 55 de la loi SRU : faut-il soutenir les bons bâtisseurs ou pénaliser les maires mauvais élèves du logement social qui ne respectent pas les 20% de logement social ? La question est tranchée puisque le projet de loi ouvre une dérogation au droit commun, en permettant aux préfets d'intervenir sur les plans locaux d'urbanisme pour mettre fin à des règles limitant gravement les possibilités de construire et interdisant la réalisation de programme de logements, nécessaires pour répondre aux besoins.
L?Etat se place comme opérateur
L'Etat, par l'intermédiaire du Comité interministériel pour le développement de l'offre de logements, va mobiliser ses terrains et ceux des établissements publics dont il a la tutelle. Déjà 134 opérations sont définies et devraient être bouclées sous trois ans. "Une liste complémentaire devrait doubler le nombre des projets", a précisé Jean-Louis Borloo. En parallèle, l'Etat va définir par décret des périmètres à l'intérieur desquels les opérations de logement seront des opérations d'intérêt national : dans ce cas, les zones d'aménagement concerté et les PLU relèveront alors de la compétence du préfet. Ainsi, sur le lancement de nouvelles opérations d'intérêt national en Ile-de-France, trois études font l'objet d'un mandat au préfet de région qui livrera ses propositions "pour la fin de l'année". Il s'agit des territoires de Seine-Amont (94), Massy-Saclay (91) et Seine Aval (78) sur les bassins de Mantes-la-Jolie et des Mureaux.
Enfin, d'autres mesures complètent le Plan national pour le logement comme la mise en place d'un supplément de loyer de solidarité permettant aux bailleurs sociaux de mieux adapter les loyers aux locataires ayant des ressources sensiblement supérieurs aux plafonds. La procédure des attributions de logements locatifs sociaux est également modifiée, permettant notamment aux préfets de mettre en demeure un organisme HLM de loger un demandeur.
Clémence Villedieu
