Investissement locatif : modification des modalités de conventionnement avec l'Anah

Un décret du 31 mars et un arrêté du 29 mars 2022 mettent en place le nouveau dispositif de conventionnement avec l'Anah (Agence nationale de l'habitat) pour les propriétaires bailleurs ayant conclu une convention avec l'Agence et pour les personnes investissant dans un logement locatif destiné à l'habitation principale et susceptibles de conclure une convention avec l'Agence, afin de bénéficier de l'avantage fiscal (réduction de l'impôt sur le revenu) prévu par l'article 199 tricies du code général des impôts (CGI).

Plafonds de loyers

Outre divers ajustements réglementaires, le décret du 31 mars précise les plafonds de loyers et les plafonds de ressources des futurs locataires. Les plafonds de loyers sont définis au niveau de la commune (ou de l'arrondissement pour Paris, Lyon et Marseille). Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, ils sont fixés à partir d'une estimation d'un loyer de marché hors charges déterminée selon une double méthode. Dans les territoires couverts par des observatoires locaux des loyers, "l'estimation du loyer de marché hors charges correspond aux loyers médians, exprimés en euros par mètre carré, payés par les locataires qui ont emménagé depuis moins d'un an dans leur logement, calculés par les observatoires des loyers à partir des données pour 2018 sur chaque zone du territoire d'observation et publiés sur leur site internet, révisés à partir de la variation de l'indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2017 et le troisième trimestre 2021 publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques au 1^er décembre 2021".

Dans les autres territoires, l'estimation du loyer de marché hors charges correspond à "l'indicateur des 'loyers-appartements' exprimé en euros par mètre carré établi pour les appartements-type de 49 mètres carrés mis en location au troisième trimestre 2018 servant à la confection de la carte des loyers publiée sur le site internet du ministère en charge du logement, révisé à partir de la variation de l'indice de référence des loyers entre le troisième trimestre 2017 et le troisième trimestre 2021 publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques au 1^er décembre 2021, et auquel est retranché, après révision, un montant forfaitaire pour les charges locatives de 1,3 euro par mètre carré". Le décret définit ensuite la méthode à suivre pour l'estimation des loyers de référence pour les baux conclus ou renouvelés en 2023, 2024 et 2025.

L'estimation du loyer de marché fait l'objet d'une décote si le logement est ou doit être affecté à la location intermédiaire, sociale ou très sociale. Cette décote sur le loyer du marché est alors respectivement de 15%, 30% et 45%. Les valeurs des plafonds de loyers hors charge pour ces trois catégories de logements font l'objet d'un arrêté annuel des ministres chargés du logement et de l'économie. Des mesures spécifiques sont prévues pour les territoires situés outre-mer.

Plafonds de ressources, conventions types et performance énergétique

Le décret précise également, sous forme de tableaux, les plafonds de ressources des locataires pour les logements destinés à la location sociale ou très sociale. Ceux-ci sont fonction à la fois du zonage et de la composition du foyer. Par exemple, pour un couple avec deux enfants en location sociale, le plafond de ressources annuel va de 40.985 euros en zone C à 67.410 euros en zone A bis. Pour un logement affecté à la location très sociale – et dans la même configuration familiale –, les plafonds de ressources vont de 22.665 euros en zone C à 37.278 euros en zone A bis.

Le décret du 31 mars détaille les pièces à fournir à l'administration fiscale (dont la convention avec l'Anah), selon que l'investisseur est une personne physique ou une société (avec des variantes selon que cette dernière est soumise ou non à l'impôt sur les sociétés). Enfin, les annexes du décret fournissent différentes conventions types avec l'Anah (logement intermédiaire, logement locatif social, avec des variantes selon que le logement bénéficie ou non de travaux).

Pour sa part, l'arrêté du 29 mars fixe le niveau de performance énergétique globale nécessaire pour bénéficier du conventionnement avec l'Anah et de la déduction fiscale. L'investisseur dans un logement locatif doit être en mesure de justifier d'une consommation conventionnelle en énergie primaire et d'émissions de gaz à effet de serre (GES) du logement inférieures à deux seuils distincts selon la période concernée. D'une part, les seuils retenus pour la classe F du diagnostic de performance énergétique (DPE) pour les baux conclus ou renouvelés au plus tard le 31 décembre 2027 (ce qui exclut de fait les logements des classes F et G). D'autre part, les seuils retenus pour la classe E du DPE pour les baux conclus ou renouvelés à compter du 1^er janvier 2028.