Face à la crise du logement, la Scet préconise d’actionner les leviers territoriaux
Alors que la France pourrait avoir besoin de 7,8 millions de nouveaux logements d’ici 2050, et compte tenu de la crise structurelle qui menace le secteur, le Groupe Scet, filiale de la Caisse des Dépôts, recommande une territorialisation des actions et met en avant les outils qui pourraient être directement utilisés à l’échelle des bassins de vie.
© Valentine Vermeil - Caisse des Dépôts - 2022
Avec une baisse de 20% de la production de logements en juin 2023 par rapport à l’avant-crise Covid, le secteur du logement est aujourd’hui pris en tenaille entre les besoins des ménages et l’offre de logements disponibles. Le Groupe Scet estime que d'ici 2050, la France aura besoin de 7,8 millions de nouveaux logements. Dans ce contexte, la filiale de la Caisse des Dépôts considère que si le cadre national (loi Logement en préparation, refonte des dispositifs de l’Anah, etc.) peut être un catalyseur, la crise, résolument protéiforme, appelle à des réponses hétérogènes. Dans une note explicative rédigée mi-avril et destinée aux collectivités, la Scet préconise ainsi de réfléchir à une territorialisation des actions et à des leviers ad hoc.
Mieux anticiper les projets structurants
En premier lieu, l’anticipation de projets structurants d’aménagement des territoires permettrait d’éviter les logiques spéculatives tout en incitant à la venue d’acteurs immobiliers privés. "Sur ces territoires où l’on sait que l’attractivité va se renforcer, par exemple les communes qui accueillent les gares des futurs services express régionaux métropolitains, une anticipation publique quant à la maîtrise foncière pourrait s’engager, permettant tout à la fois de limiter la spéculation foncière à terme, d’engager des projets d’aménagement urbains d’ampleur dans une visée de rentabilité à moyen/long terme", explique Emmanuelle Durand, directrice de Merc/at, société du groupe Citadia. L’action engagée par les pouvoirs publics pourrait en outre constituer un signal de confiance pour les acteurs immobiliers privés.
Pour ce faire, la Scet préconise de "cibler la constitution de structures d’investissement public sur les territoires à enjeux" en mobilisant, dans un premier temps, des bailleurs ou des foncières institutionnelles locales pour des opérations de rénovation, de démolition-reconstruction, de réinvestissement de logements vacants mais également sur des opérations plus massives de production de l’habitat (par exemple la reconversion d’usage de friches commerciales). Il conviendrait, en parallèle, de créer "un cadre incitatif au développement d’un effet d’entraînement auprès des bailleurs sociaux publics et des promoteurs (publics comme privés)". Un levier à actionner dans les pôles secondaires de métropoles (autour des gares des services express régionaux métropolitains par exemple).
Intervenir de façon plus massive en acquisition-amélioration
Faciliter l’acquisition-amélioration constituerait un deuxième outil à privilégier afin de donner aux collectivités et aux privés les moyens d’agir efficacement pour améliorer l’habitat existant. Il s’agirait de faire basculer dans le parc social des logements insalubres, dégradés, ainsi que des passoires énergétiques notées F ou G. Pour cela, l’investissement institutionnel territorial dans le parc ancien devra être favorisé par le biais d’organismes de logements sociaux ou d’une foncière logement qui viendrait porter de l’immobilier. Par ailleurs, un droit d’acquisition de la force publique pourrait être créé en appui des leviers classiques d’acquisition.
En vue de favoriser l’accession à la propriété, le groupe fait également valoir l’intérêt du développement de dispositifs de co-investissement associant les parties prenantes sur les territoires. Cela supposerait notamment la création de sociétés patrimoniales publiques (qui co-investiraient aux côtés des acquéreurs privés dans l’achat de leur résidence principale en régime d’indivision) ou la territorialisation du 1% logement. "De nombreuses entreprises commencent en effet à rentrer dans des logiques d’investissement immobilier en propre, face à la pénurie de logements sur certains territoires et aux difficultés de captation des ressources humaines nécessaires à leur développement", indique la filiale de la Caisse des Dépôts.
Enfin, alors que 2,5 millions de ménages seraient en attente d’un logement social et que le taux de mobilité demeure en dessous de 8%, la Scet recommande d’agir sur l’optimisation de l’occupation du parc existant de façon plus massive en renforçant les bourses d’échanges territoriales de logements, voire la connexion au SNE (système informatique national d'enregistrement des demandes de logement locatif social).
