Bilan et perspectives du premier organisme foncier solidaire de France créé à Lille (59)

Deux constats ont précédé la création de l’organisme foncier solidaire (OFS) de la métropole européenne de Lille. D’une part, la politique publique d’accession à la propriété de logements abordables produisait des effets spéculatifs. "Nous réussissions à accompagner le premier acquéreur, mais malgré nos clauses anti-spéculatives, celui-ci pouvait revendre son logement au bout d’un certain temps au prix du marché en encaissant donc la plus-value générée grâce à l’investissement public initial", signale Audrey Linkenheld, conseillère municipal déléguée à la mixité et à l’innovation sociale de la ville et secrétaire de l’OFS de la métropole lilloise. D’autre part, les prix élevés du foncier dans certains quartiers et l’absence du taux réduit de TVA (5,5%) dans les secteurs hors Anru rendaient impossible l’équilibre des projets de logements abordables. 

Réduire le coût, éradiquer la spéculation

Les élus et acteurs lillois de l’habitat ont donc engagé une réflexion pour se saisir de l’OFS. Introduit dans la loi Alur en 2014 par un amendement parlementaire d’Audrey Linkenheld et associé au bail réel solidaire (BRS) introduit dans la loi Macron en 2015, cet outil réduit le coût global du logement en dissociant la propriété du foncier de celle du bâti et évite les effets spéculatifs à la revente en maintenant dans la durée les conditions de prix et de ressources. C’est ainsi qu’a vu le jour en février 2017 l’Organisme foncier solidaire (OFS) de la Métropole européenne de Lille, le premier de France. "Une fois fixés les cadres législatifs et réglementaires de ces outils, nous n’avons pas rencontré de difficultés particulières dans leur mise en œuvre", rappelle l’élue lilloise. Chemin faisant, le dispositif s’est amélioré sur le plan fiscal. Déjà accessible au Prêt à taux zéro, il s’est ouvert au Prêt à l’accession sociale (PAS). 

Les premiers logements livrés prochainement

Après trois ans d’existence l’OFS est sur le point de sortir sa première opération montée avec un promoteur privé. Quinze familles vont prochainement accéder à la propriété de leur logement via un Bail réel et solidaire (BRS) qui les lie à l’OFS propriétaire du foncier. "Pour mener à bien cette opération nous avons noué des partenariats avec les banques et les notaires afin de les informer du dispositif, mais aussi avec l’agence départementale de l’information sur le logement (Adil) afin qu’un tiers de confiance explique aux futurs acquéreurs leurs droits et à quoi ils s’engagent exactement", précise la conseillère municipale. Deux autres opérations sont bien avancées et conduites par des bailleurs sociaux d’Action Logement. 

Avantages décisifs de l’OFS/BRS

Comparé aux coûts des autres modes d’accession à la propriété abordable mis en place par la collectivité (Prêt social de location accession, PLS accession, Anru…), le modèle de l’OFS/BRS représente un investissement public équivalent. Avec quelques avantages décisifs en plus. Dans les quartiers où le foncier est cher et ceux qui sont hors Anru, la création de logements abordables est devenue possible pour au moins deux raisons. La TVA à taux réduit s’applique au dispositif OFS/BRS et la collectivité est davantage disposée à investir de l’argent public dans des logements qui conserveront leur vocation sociale dans la durée même en cas de revente. "Avant nous devions mettre beaucoup d’argent public pour le bénéfice d’un seul acquéreur, ce n’est plus le cas aujourd’hui", indique l’élue. 

Généralisation du dispositif envisagée

Les élus réfléchissent à une remise à plat des modes d’accession à la propriété abordable pour les mettre en cohérence avec l’OFS/BRS qu’ils envisagent de généraliser. Une étude a été lancée pour définir le cadre de cette généralisation. Elle porte notamment sur la possibilité d’adapter l’OFS/BRS aux opérations existantes, à la rénovation des quartiers anciens ou à la lutte contre l’habitat dégradé. L’étude permettra également d’évaluer l’intérêt du dispositif dans les quartiers patrimoniaux tant pour leur préservation que pour y développer la mixité. 

Racheter les logements sociaux vendus par les organismes HLM ?

La conseillère municipale souligne un effet inattendu de l’OFS/BRS : "Il peut servir dans le cadre de la vente de logements HLM pour en sécuriser la vocation sociale. À Lille, nous avons 26 % de logements sociaux mais le dynamisme du marché de l’habitat auquel viennent s’ajouter les ventes HLM pourrait ramener ce pourcentage sous le seuil SRU de 25%. Pour éviter ce recul, nous imposons déjà 30 % de logements sociaux dans toutes les opérations de plus de 17 logements. Le portage foncier par un OFS intégré à des organismes HLM des logements sociaux qu’ils mettraient en vente via un BRS renforcerait cette mesure en les conservant dans le patrimoine social."
Les participants aux deuxièmes rencontres du réseau national des organismes fonciers solidaires (OFS) qui se sont tenues à Rennes en novembre 2019 estimaient à 10.000 le nombre de logements s’inscrivant dans ce dispositif en 2024. Audrey Linkenheld, rapporteure du projet de loi Alur en 2014, n’imaginait pas que cet outil, destiné à compléter les politiques de l’habitat, connaîtrait un tel succès.