GPV du Mirail à Toulouse : priorité aux copropriétés dégradées

21 septembre 2001 à Toulouse, explosion de l'usine AZF : 30.000 logements détruits ou endommagés. Les quartiers d'habitat social, notamment le Mirail, en première ligne, sont les plus gravement touchés. Au-delà de la réparation des dégâts, s'est immédiatement posée la question d'une action de plus ample envergure, dans une démarche de renouvellement urbain, pour des quartiers inscrits dans le périmètre d'un grand projet de ville (GPV), élargi pour les besoins de la cause au quartier d'Empalot, également affecté par l'explosion. Si les interventions concernant les logements sociaux peuvent être résolues, en partenariat avec les bailleurs, dans le cadre de procédures bien maîtrisées, la question des copropriétés, relativement nombreuses sur le quartier du Mirail, classé politique de la ville, représente un problème particulièrement épineux.
Une situation qui conduit la ville de Toulouse et la communauté d'agglomération du Grand Toulouse à créer, en décembre 2001, un outil dédié, sous la forme d'une société d'économie mixte. Unique en son genre au plan national, la Semru (Sem de renouvellement urbain) est ainsi explicitement "destinée aux opérations de renouvellement urbain sur les copropriétés". Aux côtés de la ville et de la communauté d'agglomération, trois organismes financiers, la Caisse des dépôts (CDC), Dexia et la Caisse d'épargne, se sont mobilisés et participent au conseil d'administration.

Une intervention dans la gestion des copropriétés

"Les missions de la Semru, indique Claude Sandeyront, directeur général, s'inscrivent ainsi dans une démarche globale : audit de patrimoine, diagnostic technique, gestion technique ou locative, assistance à maîtrise d'ouvrage et à maîtrise d'oeuvre, ingénierie financière, mais aussi accompagnement social et relogement, acquisitions de logements, démolitions, etc." Concrètement, la Semru s'est vue aujourd'hui confier deux opérations sur le quartier du Mirail.
Deux copropriétés (240 logements, 50 propriétaires occupants, 190 locataires) fortement dégradées doivent être démolies dans le cadre d'une convention publique d'aménagement conduite par la ville de Toulouse dans le cadre du GPV. Les missions de la Semru : l'acquisition de l'ensemble des logements à démolir ou destinés au relogement des propriétaires occupants, l'accompagnement de la gestion jusqu'à la démolition et la mise en oeuvre de celle-ci. Sept autres copropriétés (600 logements) feront l'objet d'une requalification conduite par la communauté d'agglomération. La Semru réalisera l'acquisition de logements, l'assistance technique, juridique et sociale pour les travaux engagés (montant prévu : 11 millions d'euros) et la revente des logements. "Nos acquisitions, environ 10% des logements, ont pour but de nous donner un moyen d'intervention dans la gestion des copropriétés, sans objectif patrimonial", précise Claude Sandeyront. Les opérations de démolition et de requalification devraient intervenir courant 2006.

Première mission : une intervention d'urgence

"Des interventions qui ne vont pas sans présenter certaines difficultés", reconnaît le directeur de la Semru. Au croisement du droit public et du droit privé, la société est notamment confrontée, en matière de requalification, à la nécessité de canaliser la décision majoritaire, dans un contexte qui implique un grand nombre d'intervenants, propriétaires occupants et bailleurs, alors que les syndics sont souvent déficients. Dans la perspective des démolitions, il peut arriver que certains propriétaires d'appartements vacants soient purement et simplement devenus introuvables pour cause de charges impayées. Enfin, les négociations pour l'achat des logements, avec des prix voisins de celui fixé par les domaines, se heurtent parfois au refus des propriétaires de revenir sur leurs exigences. D'où l'importance de l'accompagnement social. Dans tous les cas, la Semru privilégie les procédures amiables. Sans exclure le recours éventuel, via la collectivité maître d'ouvrage, à une déclaration d'utilité publique suivie d'une procédure d'expropriation.
"Nos premières missions relèvent d'un véritable plan de sauvegarde, à une période du cursus de vie classique d'une copropriété où la situation déjà dégradée impose une intervention curative d'urgence, souligne Claude Sandeyront. Il serait bon à l'avenir de pouvoir anticiper afin d'agir de manière préventive après un diagnostic qui devrait s'effectuer quinze ou vingt ans maximum après la construction."

Jean-Marie Constans / Innovapresse Toulouse pour Localtis

Un partenariat institutionnel et financier s'impose pour les copropriétés

Françoise de Veyrinas, maire adjoint de la ville de Toulouse, chargée des affaires sociales, eet présidente de la Semru.

Pourquoi avoir choisi, pour intervenir sur les copropriétés, la formule Sem ?

D'une part il nous fallait un opérateur unique, ensuite il nous fallait aller vite. La formule Sem est apparue la mieux appropriée dans la mesure où ces interventions s'inscrivent dans la politique de la ville et impliquent un partenariat institutionnel et financier que l'on retrouve dans le conseil d'administration. La ville était déjà intervenue en direct, il y a quelques années, dans le rachat d'une copropriété. Mais à l'expérience, cela s'était révélé très lourd et il n'était pas envisageable de renouveler ceci sur un programme de grande ampleur.

Comment le volet social, dans ce plan d'intervention, est-il traité ?

Fondamentalement la Semru a une vocation immobilière et non sociale. Ceci dit, nous prenons en charge le relogement des propriétaires occupants ainsi que des locataires amenés à quitter leur logement. Sans compter bien sûr les indemnisations des propriétaires bailleurs. Ce qui implique d'étudier la situation de chacune des familles concernées. Par ailleurs, nous avons passé un accord avec le Pact Arim qui assure la gestion des loyers des logements qui font l'objet d'une acquisition.

La Semru a-t-elle vocation à intervenir hors du territoire du GPV ?

A l'évidence la question se pose. Sur le périmètre GPV, nous avons quatre ou cinq ans de travail. Mais la spécialisation de la Semru la destine à intervenir sur l'ensemble de l'agglomération à terme. Nous répondons d'ailleurs à un appel d'offres dans ce sens d'une commune de la périphérie toulousaine. A plus long terme, l'éventualité d'intervenir sur d'autres marchés n'est pas à exclure.

Un dispositif de préfinancement pour le plan de sauvegarde

Administrateur de la Semru, la Caisse des dépôts participe par ailleurs au dispositif de financement. Un dispositif de préfinancement permet d'abonder un fonds pour financer les travaux prévus dans le plan de sauvegarde.

Un engagement qui s'inscrit dans ses missions, en tant qu'investisseur en accompagnement des actions de développement local et dans le cadre de son appui aux opérations liées à la politique de la ville. Un cadre d'intervention qui a déjà conduit, entre autres exemples, la Caisse des dépôts (CDC) à soutenir financièrement la réalisation de deux centres commerciaux dans les quartiers concernés par le GPV. Dans le cas de la Semru, la CDC fait jouer un dispositif de préfinancement qui permet d'abonder un fonds transitant par la Caisse d'épargne, avec un montant équivalent aux subventions versées par les collectivités locales et territoriales, l'Anah, etc., pour financer les travaux prévus dans le cadre du plan de sauvegarde. Un système équivalent à une avance remboursable, le remboursement s'opérant par la suite à partir des subventions effectivement versées, qui doit permettre d'engager les travaux sans attendre le déblocage de celles-ci. Par ailleurs, et sans lien de causalité avec la fonction d'administrateur de la Caisse, le groupe Icade Cités a été retenu à la suite d'un appel d'offres pour assurer la gestion et l'ingénierie comptable de la Semru.