Les premiers résultats de la foncière commerce de La Roche-sur-Yon, pionnière en France (85)

Conçue pour redynamiser les centres-villes dans le cadre du programme Action cœur de ville, la foncière Métropolys est une première en France. Lancée fin 2019 à La Roche-sur-Yon, par la société d'économie mixte (SEM) Oryon et la Banque des Territoires (BDT), cette société par actions simplifiée (SAS) permet de lutter contre la vacance commerciale, résidentielle ou de bureaux, en montant des opérations mixtes où – faute de rentabilité – le privé n'interviendrait pas. Après un an d’expérimentation et une dotation initiale de 1,2 million d’euros, la foncière voit déjà les premières retombées.

Pour Françoise Raynaud, adjointe au maire de La Roche-sur-Yon et présidente de la SAS Métropolys, « il s’agit de ramener des commerces en centre-ville mais aussi des familles ». Cela passe par des interventions sur des opérations complexes sur le plan économique, grâce à un fort apport en fonds propres, à hauteur de 60% auxquels s’ajoutent 40% de prêts bancaires. Cela permet d’avoir moins d’exigence en termes de rentabilité : « Nous nous situons entre 6 et 10% de rentabilité, quand le secteur privé ne descendrait pas en-dessous de 8% et irait jusqu’à 12% », commente Sébastien Bonnet, directeur général de la SEM Oryon et de la SAS Métropolys.

Rôle pivot de la SEM

La foncière profite de la particularité de la SEM Oryon, à savoir sa multi-activité sur trois pôles différents : le développement économique, l’habitat et les projets urbains, ainsi que la gestion immobilière. « Nous bénéficions de l’ingénierie et de l’action commerciale de la SEM. Sans cela, la foncière n’aurait pas de dossier », constate Sébastien Bonnet. D’autant que la foncière doit s’adapter à des situations très diverses. La Roche-sur-Yon fait en effet figure de centre urbain, au cœur d’une très grande ruralité – l’agglomération compte 13 communes et 100.000 habitants, dont la moitié vit dans la ville centre.

« Les configurations sont très variables, juge Françoise Raynaud. Les dossiers viennent soit de porteurs de projet commercial, soit de mairies confrontées à des locaux qui restent vides. Nous devons donc faire du sur-mesure. » Ainsi la foncière reste-t-elle propriétaire ou vend-elle les biens selon les cas, cela dépend des porteurs de projets.

Bilan positif et démarche audacieuse

La première opération a eu lieu fin 2019, avec l’installation d’un petit commerce de bijoux et le rachat de deux logements à l’étage. La gestion locative a alors été déléguée à la SEM. En 2020, une autre opération a permis la création d’un plateau de bureaux de 100 m² et le maintien d’une start-up en centre-ville. Dans le même temps, la crise sanitaire a toutefois empêché la réalisation d’une opération : le porteur d’un projet de bar-restaurant n’a pas obtenu ses prêts.

Nul doute, pour Françoise Raynaud, la démarche est audacieuse : « On reconstruit la ville sur elle-même. C’est une démarche tout à fait nouvelle dans notre pays. C’est beaucoup plus compliqué que de partir d’une feuille vierge. Mais c’est un risque calculé. Nous avons monté une SAS : l’objectif est de faire du bénéfice pour le réinjecter dans l’économie. » C’est d’ailleurs pour cela que la foncière n’a pas vocation à rester propriétaire des nouveaux lieux.

Des projets à foison

Les projets ne manquent pas. À La Roche-sur-Yon, la foncière a repris un ancien bâtiment France Télécom mis en vente depuis 10 ans. Elle y produira 800 m² de locaux, dont 150 m² de cellules commerciales en rez-de-chaussée. L’installation d’un cabinet d’avocat y est d’ores et déjà prévue. L’investissement s’élève à 2 millions d’euros (acquisition, réhabilitation, mise aux normes comprises). Autre opération en cours : le rachat d’un bar PMU en vue d’une transformation en boucherie-charcuterie. Le preneur disposait déjà du fonds de commerce mais avait besoin d’un local mieux placé. Également territoire d’Action cœur de ville, Fontenay-le-Comte, commune située à 60 kilomètres de La Roche-sur-Yon, bénéficiera sous peu d’une étude financée par la foncière en vue de produire du commerce et du logement, dans un îlot confronté à une forte vacance commerciale. 

Une nécessaire solidité financière

Partenaire de longue date de la SEM Oryon en tant qu’actionnaire, aux côtés de la ville de La Roche-sur-Yon et de l’agglomération notamment, « la Banque des Territoires s’est associée au projet de foncière très naturellement, souligne Françoise Raynaud. Nous avons ensuite cherché un troisième actionnaire, un établissement bancaire, pour sécuriser l’opération ».

En janvier 2021, la SAS a bénéficié de l’arrivée d’un quatrième actionnaire : l’établissement public foncier (EPF) de Vendée. De quoi refaire un tour de table et atteindre un capital de 1,6 million d’euros et une capacité d’investissement de 10 millions d’euros. « L’État souhaitait que les EPF créent des foncières. Or sur notre territoire nous en avions déjà une. De plus, nous nous connaissions très bien. Nos directeurs se côtoient régulièrement », expose Françoise Raynaud. Résultat : aujourd’hui la foncière dispose d’un rayonnement au niveau départemental.

En somme, pour Françoise Raynaud, « pour créer une foncière – y compris dédiée au tourisme –, il ne faut pas hésiter à solliciter la BDT. L’important est de se mettre autour de la table, voir toutes les forces en présence, notamment une SEM partenaire ».